Adquirir una primera vivienda se ha convertido en un desafío económico de gran magnitud para los jóvenes debido al elevado coste de los inmuebles. A esta dificultad financiera se suma la necesidad de extremar la precaución ante la Agencia Tributaria, ya que determinadas operaciones de apoyo familiar pueden ser interpretadas erróneamente como transferencias gratuitas de capital por parte del fisco.
La notaria María Cristina Clemente, establecida en Alicante, ha lanzado una advertencia a través de sus plataformas digitales sobre una situación frecuente que afecta a numerosas familias. Según ha explicado, cuando los progenitores firman la hipoteca de la vivienda de sus hijos bajo la figura de deudores solidarios, la administración tributaria puede considerar que se ha producido una donación encubierta, aun cuando no se haya entregado ninguna cantidad de dinero en efectivo de forma directa.
La problemática surge habitualmente por imposición de la propia entidad bancaria que concede la financiación. Los bancos suelen exigir que los padres figuren como deudores solidarios del capital prestado y no como simples avalistas para casos de impago, a pesar de que el inmueble se escriture exclusivamente a nombre del hijo.
Este cambio técnico en el rol financiero, que sobre el papel puede parecer un trámite menor, conlleva implicaciones fiscales relevantes. Al pasar de avalistas a deudores solidarios, los padres asumen la responsabilidad directa sobre la totalidad de la deuda y no únicamente ante una situación de insolvencia del titular principal. Sin embargo, esta asunción de responsabilidad no se traduce en la adquisición de ningún porcentaje de propiedad sobre el inmueble comprado.
Bajo el criterio de la Agencia Tributaria, analizado por la profesional notarial, esta operativa significa que los progenitores están sufragando parte de un capital destinado a la adquisición de un bien del cual no ostentarán la titularidad, asumiendo de facto una obligación financiera ajena como si fuera propia. La Dirección General de Tributos ya se ha manifestado en precedentes similares, determinando que comprometerse a devolver un dinero sin recibir contraprestación alguna puede equivaler jurídicamente a realizar una donación a favor de la persona que sí se adjudica la propiedad final del bien.
En el contexto específico de los bienes inmuebles, el organismo fiscal interpreta que los padres que actúan como deudores solidarios soportan una deuda que no les corresponde sin recibir nada a cambio. Esta circunstancia encuadra la situación en el concepto de asunción liberatoria de la deuda de un tercero sin contraprestación, contemplado en el artículo 12 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Desde la perspectiva de Hacienda, esta supuesta transmisión patrimonial lucrativa se materializa de manera fraccionada con el abono de cada mensualidad de la hipoteca, ya que cada cuota representaría una fracción de dicha donación al ser asumida por personas que no poseen la propiedad de la vivienda.
Para prevenir estas consecuencias impositivas indeseadas y evitar reclamaciones del impuesto mencionado junto a posibles sanciones por omisión de declaración, la notaria alicantina propone una solución legal. La alternativa consiste en formalizar un préstamo privado entre los padres y el descendiente.
Este contrato de préstamo entre familiares debe establecerse aplicando exactamente el mismo tipo de interés y el mismo plazo temporal estipulados en el préstamo hipotecario principal con la entidad bancaria. Dicho acuerdo puede documentarse mediante escritura pública o bien a través de un documento privado, siendo el coste fiscal nulo en ambas modalidades.
Desde la firma Salcedo Abogados se respalda esta fórmula jurídica, señalando que con su implementación se eluden las liquidaciones complementarias de la Agencia Tributaria al tratarse de un capital que no se regala, sino que se entrega bajo un compromiso formal de devolución. Adicionalmente, esta planificación preventiva facilita la futura salida de los progenitores de la operación financiera cuando la entidad bancaria lo autorice.
